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降息谁受益/公银多降1码 房贷搬家当心赔了夫人又折兵

发布于2020-05-22 15:51:53 来源:vdaily.com 作者:vdaily
导读: 公股银行房贷多降息1码,半年可省1万2500元利息钱,但是民营银行房贷户是否要为了1码而转贷,银行提醒要先进行试算,不见得划算。(图/NOWnews资料照)中央银行降息1码、0.25%,政付再要求公股

公股银行房贷多降息1码,半年可省1万2500元利息钱,但是民营银行房贷户是否要为了1码而转贷,银行提醒要先进行试算,不见得划算。(图/NOWnews资料照)
中央银行降息1码、0.25%,政付再要求公股银行消费贷款加码降息,其中自用住宅贷款千万元内再降1码,为期半年,等到在9月底前房贷利率可降2码,且一体适用,也让民营银行客户认为不公,打电话要求降息,甚至扬言转贷。不过,公、民营银行都提醒,转贷到其他银行需再负担不动产设定费用、代书费及银行开办费等费用,还要注意有无提前清偿违约金、转贷后能否争取到一样的贷款额度等,再看转贷后利息节省金额是否大于转贷费用。

受到新冠肺炎冲击经济影响,全球掀起降息风,台湾央行也降息1码,银行放款利率也跟着调降,但因应疫情冲击,-要求公股行库个人金融部分加码降息1至2码,为期半年,其中房贷自用住宅部分加码降息1码,而且不论是否受到疫情影响全部都调降。由于房贷金额大,以1000万元来说,多降1码,半年利息可省下1万2500元,不无小补。

只是这波降息较不同的是,央行降的1码公、民营银行都有反映在房贷利率调降上,只是公股银行在-要求下又多降了1码,民营银行认为全部客户一体适用并不公平,只针对受疫情影响的客户加码降息,也让跟民营银行贷款的房贷户感觉吃了闷亏,只能看着别人享受,因此公股银行也接到许多转贷询问电话。

虽然公股银行也认为这是争取房贷业务的好机会,欢迎他行客户转贷,但不论公股还是民营银行也都提醒转贷前要先评估划不划算。兆丰银行就指出房贷搬家需看2个关键因素,包括与原贷银行之间的利差、转贷成本。

玉山银说转贷是否划算,首先可先计算转贷所需花费的成本,包含提前清偿违约金、开办费用、代书费及设定费等,如果转贷所节省的利息大于成本,这种情况就可以评估转贷。当然,也要特别注意绑约期间,如果房子尚于绑约期间内,转贷就需要额外负担提前清偿违约金,转贷后,新贷银行也会重新绑约,若短期有出售的规划,就会需要将这个因素也考虑进去。


房贷搬家怎样才划算?银行表示要省下的利息钱大于转贷成本。(图/玉山银行提供)
国泰世华银行建议申请房屋转贷时,除了利率外,要一并考量伴随而来的必要转贷费用,同时银行为了降低授信风险,往往提供的优惠利率也多会限制适用对象,例如较高所得、较高资产等的优良客户,并不是每一位客户都能同时享有,建议房贷户可先检视与原贷银行的往来关系,咨商后再进行综合评估。

华南银行还建议转贷前先评估不动产邻近行情,若邻近行情稳定或上涨趋势,转贷后新鉴估值可望持平或增加,有机会贷到原额度,然后评估转贷相关费用包括原贷银行费用、新贷银行费用及地政规费、代书费等,也要检视贷款契约书类条文确认各家银行违约金计收方式,通常贷款后第1年内转贷计收的违约金为贷款余额的1%,第2年之后递减至0.8%至0.6%,绑约期间约3年,但实务上近年客户均签订无提前清偿违约金方案,或在贷款多年后才考虑转增贷,通常不会有此费用。

在选择新贷银行时,也要先了解规费包含征信费、房贷手续费(依贷款金额千分之1计收)等,最低收费5000元以上。此外,还有就是地政规费,即贷款设定登记规费按设定金额的千分之1,还有代书费包含涂销与重新设定抵押权2项,依各代书价码不同,行情约5000元至1万2000元不等。

中信银强调“房贷利率”不是决定往来银行的唯一因素,房贷1000万转贷的地政规费就是1万2000元,再加计代书费6000元起、涂销费用2000元起以及新往来银行的开办费约5000元,转贷成本合计约2万5000元,这还不含他项权利证明书费用一张80元或新银行代偿手续费,因此可能不划算,原往来银行若在绑约期限内,提前清偿违约金达5至10万也要注意。

合库银更实际试算给大家看,若民众贷款1000万元,原先利率1.68%,因央行降息1码利率降为1.43%,若因考量公股行库自用住宅千万额度内再降1码而转贷,6个月约可节省利息支出1万2500元(1000万×0.25%÷12×6),但转贷需支出费用包括设定费1万2000元、开办费5000元起、代书费5000起,合计约2万2000元起,因此在利率相同情况下,因政策降息补贴6个月而转贷,并不符合成本节省效果。

彰银建议民众若要办理房贷转贷时,应先评估贷款余额多寡,贷款利率差距等条件,一般而言,贷款余额大,剩余年限长者,转贷较为有利,但需注意原贷款银行是否有绑约(提前清偿违约金)限制。

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